红包发进换房群

陈月芹2022-09-30 23:00

经济观察网 记者 陈月芹 丁文婷 稳楼市政策步履不停。

继央行、银保监会发布局部降低首套房贷利率后,9月30日,财政部、税务总局两部委再推居民换房退个税利好。

必威体育精装版是干什么的根据《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》(以下简称“财税第30号文”),在10月1日至2023年12月31日期间,居民卖出现有住房并在1年内新买一套住房的,可退还现住房已缴纳的个税。

能省多少钱?

各地现行二手房交易个人所得税政策不同,多数城市按照购房全款的1%-2%征收,北京、兰州等地按照二手房购入和卖出差价的20%计算,若税务系统不能调出原始购买价(一般为公房),则按1%计征;满五唯一免征。

“财税第30号文”写明:新购房金额大于或等于现住房转让金额的,已缴纳的个税全部退还;反之则按新购房金额占现住房转让金额的比例,退还出售现住房已缴个税。

一位资深北京房产中介解释,假设现住房800万元购入,在满五不唯一的情况下以1000万元卖出,差价为200万元,算下来卖方应缴纳的个税为40万元。若1年内购买一套房,退税分三种情况:一是新购房为满五不唯一且总价更高的二手房,退还已缴个税,再缴新购房的税,降低换房成本;二是新购总价更高的满五唯一二手房或新房,全额退已缴个税;三是新购房总价更低,所退税按比例打折。

必威体育精装版是干什么的政策通过退税鼓励置换,该北京房产中介依据多年从业经验补充说明,北京市场的多数客户在同等区域内换房,需增加购房成本,否则卖房再按现价买一套,会越换越小,因此,他认为这一政策有利于降低刚改、改善型客户换房成本,并精准利好以下人群:现住房持有5年以内、将买更贵的新房,或买满五唯一二手房的客户。

必威体育精装版是干什么的但需要注意的是,卖出满五不唯一房子时,个税的收费对象理应为卖房人,但在卖方市场下,实际多由买家承担,因此,卖一买一退个税,对卖房人的实际利好并不明显。

两道“防火墙”

一位地方住建系统官员指出,“财税第30号文”设置了两道“防火墙”:一是卖与买的两套房应在同一城市,这是防止客户退了一地的税,去买了另一城市的房子,即就地换房、精准指向本地区刚改;二是产权人须直接相关,此举意在防止另一种情况:A卖现房,和欲购新房的B商量由其去新买房,二者串联交易来套取退税。

比起另一种降低交易成本的方式——直接减免交易税、给购房补贴,“财税第30号文”要求居民需在一年内完成卖与买的交易,才有资格退税,既通过减少交易成本,提升换房流通频率的同时,又封堵套现可能性。

对此,另一位副省级地方政府官员认为该政策“有比没有强”,但相比动辄数百万或千万级的购房款,省去数万元的税费,属于“买鸡送酱油”。政策或有窗口期,但不会迎来全国性换房潮。

政策风吹向改善需求

前述地方住建系统官员指出,今年以来,除北上广深外,各地持续松绑调控,主要思路之一是降低刚需客群购房门槛,如公积金比例或首付比例等,让居民加杠杆买房,但第三季度全国销售数据持续疲软,这说明“刚需已经刺激不动了”,到了第四季度,应让有一定资产且改善需求的家庭有序加杠杆。而不干预调控豪宅市场,即是某种程度的放松,如限价放开等。

必威体育精装版是干什么的例如,在刚刚结束的北京第三轮土拍中,已经出现销售指导价为10.6万元/平方米的土地。

华东一位房企营销负责人认为,楼市低迷主要原因在于大众消费对收入没有前景和预期,不敢消费,而不在于一个百分点、几万元的税钱。

从客研层面,每个城市交易活跃的房源类型不一。

某地产央企成都营销负责人透露,从5月底新政以来,刚需客户主要去买200万元以下的房源,600万元以上的豪宅去化出彩,如金茂府等项目开盘即售罄,但300万-600万元区间的改善型客户属于“可换可不换”的心理,如果收入预期或房价上涨预期不足,多数人选择观望,因此改善型项目去化艰难,退税政策或能阶段性带动本有意愿换房客户的需求。

必威体育精装版是干什么的上海中原地产市场分析师卢文曦告诉经济观察网,从上海新房8月份的成交结构看,300万-500万的新房占比在30%左右,500万-700万新房占到了25%,700万-900万和300万元以内的新房都仅占1成左右;而二手房月度成交额在300万元以内的房源能占到总成交量的六成左右。

虽然新房每个月会有小幅波动,但从占比来看,300万-500万,以及500万-700万的房源始终是市场上成交的大头,二者加起来超过总成交量的一半。所以从整体来看,上海二手房刚性需求明显,新房则偏改善为主。“大家都是卖掉了二手房,去买新房,这种置换节奏在上海还是很明显的。”卢文曦说。

必威体育精装版是干什么的卢文曦认为,在当前市场预期不是特别好的情况下,价格谈判时可能出现双方不愿让步的情况,退税机会下,卖方可能愿意让几万块钱来达成交易,政策最大的效果应该是对现有交易的润滑作用。

必威体育精装版是干什么的前述央企成都营销负责人表示,退税政策只是降低交易成本,不扩大客户基数,也不降低客户的支付门槛,救市力度有限。

必威体育精装版是干什么的多位地方政府官员认为,退税政策不会带来全国换房潮,现行政策远不足够,此时需要强预期管理,主要是提升两个预期:收入预期和房价上涨预期。

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